Большинство владельцев квартир мало что знает о возможности посуточной сдачи. По оценкам экспертов такая аренда может приносить в 1,5–2 раза больший доход по сравнению с долгосрочным наймом. Это отличная альтернатива отелям, при которой жилье арендуется на срок от пары дней до нескольких месяцев. И именно с этим часто связаны опасения: кто-то боится заселения нелегальных рабочих, другие — организации мини-хостелов. Ниже разбираемся, так ли это и можно ли законно сдавать недвижимость на краткосрочный период, сколько на этом можно заработать и как построить процесс грамотно.
Что говорит закон?
Законодательством не запрещена сдача в аренду как жилой, так и коммерческой недвижимости. Соответствующие положения прописаны в Гражданском кодексе, ст. 35. Собственник не столкнется с какими-либо проблемами, если будет вовремя платить налоги и исключит конфликты с соседями.
Сдавать можно даже апартаменты, которые по закону являются нежилой недвижимостью. И требования в этом случае те же — вежливость и финансовая ответственность. Разница лишь в документах — квартиры сдают по договору найма, а апартаменты — по договору аренды.
На сдачу квартиры в аренду посуточно никаких запретов тоже не наложено. Более того, она подойдет для подобной сделки, даже если чужая. Правда, в этом случае стороны заключают договор субаренды.
Кроме ГК, рынок краткосрочной аренды регулирует Постановление правительства № 1417 от 07.11.2019. Согласно ему, на квартиры накладывается запрет в части предоставления гостиничных услуг, что в первую очередь направлено на регулирование сегмента туристического жилья. Проще говоря, содержать хостелы и мини-отели можно только в нежилом фонде при условии наличия систем противопожарной безопасности, охранной сигнализации и надежной звукоизоляции.
Отметим, что проблемы с законом возникнут в том случае, если квартира была сдана посуточно сразу нескольким гражданам без их временной регистрации и заключения договора. Подобный бизнес будет отнесен к сфере гостиничных услуг со всеми вытекающими последствиями.
Страхи и «подводные камни» посуточной аренды
Большинство владельцев квартир наотрез отказываются от посуточной сдачи. В числе причин и организация хостелов, и высокая амортизация бытовой техники, и быстрый износ квадратных метров. Так ли это? Давайте сравнивать:
| Долгосрочная аренда |
Краткосрочная аренда |
| Кто арендует |
- Студенты, которые редко знакомы с понятиями «чужое имущество» и «ответственность»
- Молодые пары, которые могут через пару месяцев расстаться, а вам снова придется искать арендатора
- Семьи с детьми
|
- Командировочные лица, приехавшие на обучение или семинар
- Туристы, не желающие проживать в шумном отеле
- Люди, сидящие на чемоданах в поисках дешевого жилья
|
| Требования |
| Низкая цена, близкое расположение станции метро или автобусной остановки, недорогой ремонт, наличие интернета |
Чистота и порядок, наличие кондиционера и горячей воды, минимальный набор бытовой техники |
Выводы напрашиваются сами собой. Однако важно понимать, что не каждая квартира подойдет для сдачи в аренду посуточно. По сути, она выступает лицом того, кто ее предлагает, а потому на регулярной основе требуется капитальная уборка помещений, в которую входит и чистка ковров, и мытье окон, и стирка штор. Обстановка должна быть уютной, комфортной и стильной, а необходимые предметы — под рукой. Это позволяет создать у человека ощущение, что он находится дома. Если этого не будет, бизнес станет убыточным — гость сразу же начнет думать о том, как снять квартиру на сутки у кого-то другого.
Управление квартирой: разбираемся в особенностях
У тех, кто решился на сдачу квартиры посуточно, возникает множество вопросов, с чего начать.
В первую очередь определяем, соответствует ли ваше жилье вышеперечисленным требованиям к чистоте, уюту и комфорту. Современные тенденции таковы, что спросом пользуются объекты в центре города, вблизи с туристическими достопримечательностями и в пешей доступности от станций метро. Востребованы и квартиры, расположенные недалеко от крупных офисных и медицинских центров.
Неизменно популярны однушки. Большое жилье для посуточного проживания выбирают гораздо реже и по большей части для проведения вечеринок, а это уже серьезные риски для владельца квадратных метров. Плюс стоить она будет дороже, а потому и окупаться дольше.
И само собой особое внимание уделяется обстановке. Хорошо, если ваша квартира выделяется среди остальных предложений современным ремонтом и необходимым оснащением. Сдать недвижимость в «бабушкином» стиле практически нереально.
Недвижимость удовлетворяет этим требованиям? Тогда можно искать арендаторов. Где и как:
- Самостоятельно. Размещаете соответствующее объявление на специализированных сайтах, таких как «Авито», «ЦИАН», «Яндекс.Недвижимость». Это бесплатно.
- Обратиться к риелторам. Заплатив за их услуги, поиск арендатора перестает быть вашей заботой. Но помним, что содержание недвижимости и общение с соседями на плечах собственника.
- Заключить договор доверительного управления. Специализированное агентство берет управление на себя — от поиска арендатора до приведения помещений в порядок. Это отличный вариант для занятых людей и новичков на этом рынке. Вас не коснется рутина, но за это придется заплатить как минимум 20 % от полученной прибыли либо сразу выставляется фиксированная сумма. Тем не менее собственник даже в этом случае зарабатывает больше, нежели при длительной аренде.
Рекомендуем так же решить вопрос по страхованию Недвижимости и имущества находящегося в нём, особенно если вы остановили свой выбор на первых двух вариантах.
Как только этот момент улажен и жильцы найдены, следующий этап — подписание договора.
Он обязателен и при долгосрочной, и при посуточной аренде недвижимости. Составляется в простой форме, не требует удостоверения у нотариуса и государственной регистрации. Но важно учесть следующие нюансы:
| паспортные данные обеих сторон |
адрес и характеристики жилья |
суть сделки — предоставление в краткосрочное пользование с целью проживания |
| период аренды в сутках и часах |
суточная стоимость и общая сумма платежа |
порядок передачи квартиры и список имущества |
| права и обязанности сторон |
размер залога и условия его возврата |
ответственность за нарушений достигнутых договоренностей |
Налогообложение
Сдаете ли вы квартиру на длительны или короткий период — платить налоги обязательно. Ставка зависит от статуса собственника: физлицо, ИП или самозанятый. Два последних помогают в снижении налога. Сравните:
- если сдать жилье как физическое лицо, то нужно заплатить НДФЛ 13 % от прибыли;
- индивидуальный предприниматель на УСН исчисляет налог по ставке 6 %;
- самозанятый платит сбор в 4 % при условии, что проживающий гость является физлицом. При подписании договора с компанией, то есть с юридическим лицом, ставка равна 6 %.
Неуплата налогов наказывается штрафом. Обычно его размер составляет 20 % от суммы задолженности. Но может быть и 40 %, если в суде будет доказано, что вы уклонялись от уплаты преднамеренно. И да — налоги тоже придется заплатить.
О выгодах и рисках
На посуточную сдачу квартиры соглашаются в первую очередь ради заработка. И здесь он может быть ощутимым. Если жилье загружено в течение всех 30 дней, то есть на протяжении месяца, то итоговая сумма превышает полученную от долгосрочной аренды в 2–4 раза. Плюс играет роль и такая закономерность: чем ниже стоимость жилья на долгий период, тем выгоднее посуточная сдача.
Правда, нельзя сбрасывать со счетов площадь недвижимости и ее состояние, локацию, коммунальные платежи, затраты на рекламу и продвижение объявления. Расходы меньше на однокомнатные и квартиры-студии, что обусловлено их компактностью. Однако есть и объекты, пользующиеся спросом у семей и небольших компаний, которые проводят вместе выходные. Обычно они расположены в курортных городах и по Золотому кольцу.
По этим причинам опытные арендодатели имеют в своем арсенале сразу несколько предложений, способных закрывать потребности потенциальных арендаторов. И опять же: чем объектов больше, тем выше затраты на уборку и ремонт.
А чтобы получать стабильный заработок, важно заранее оценить тех, кто смог бы стать вашим гостем:
- Рядом университеты? Тогда выгоднее сдать квадратные метры на долгий период преподавателям и студентам.
- Если поблизости есть бизнес-центры и крупные медицинские учреждения, то посуточная аренда подойдет для привлечения командированных и пациентов.
- При наличии достопримечательностей или расположения жилья в исторической части города можно рассчитывать на туристов.
Нарисовав такой портрет, вы сможете легче адаптировать недвижимость под потребности арендатора. А это положительный отзыв от них на сайтах и повышение интереса к самой квартире.
Шансы на высокую загрузку повышаются при наличии в объявлении качественных, а главное — соответствующих реалиям, фото с интерьером. Плюсом будут чистый подъезд, бесплатный wi-fi, хорошие виды из окна.
Но даже при соблюдении всех этих постулатов, сулящих казалось бы сплошные выгоды для собственника, никто не отменяет риски, которые сопровождают подобного рода сделки. О каких особенностях нужно знать:
- От вас потребуется полная вовлеченность в процесс, только так краткосрочная аренда приносит хороший доход. Нужно всегда быть на связи, общаться с постояльцами, помогать им в решении проблем, выбирать клининговый персонал и координировать его работу. А еще регулярно обновлять объявления и продвигать их, отвечать на вопросы и отзывы. Трудов немало, но при грамотном подходе они окупаются.
- Имеет место сезонность. Наибольший интерес к посуточным квартирам наблюдается в майские праздники и новогодние каникулы. А вот осень, наоборот, — период затишья. Если взять 2020 год, то из-за пандемии коронавируса рынок Москвы и других крупных городов был парализован все 12 месяцев. Это надо учитывать на будущее.
- Никто не отменяет риски порчи имущества. Особенно если в квартире прошла шумная вечеринка. Случается кража и посуды, и бытовых приборов. В качестве страховки советуем составлять акт приема-передачи, где будут фото и опись всех вещей и предметов. А также сделайте снимки жилья до заселения гостей. Тогда проще обратиться в суд и получить компенсацию за причиненный ущерб. Либо же можно брать со съемщика залог, который в случае чего покроет мелкие расходы.
- Не всегда можно избежать конфликтов с соседями. Поэтому лучше заранее переговорить с ними и предупредить, что жильцы будут меняться. Так вы успокоите людей, и они не будут так остро реагировать на происходящее, если все в рамках общественного порядка и соблюдения закона о тишине. Избежать таких разговоров можно, если квартира находится на 1 этаже. Остальных жильцов в этом случае мало беспокоят постоянно приезжающие с чемоданами.
7 полезных советов
Совет № 1: Устраняем в квартире поломки, проводим косметический ремонт и генеральную уборку. Интерьерный декор должен быть продуманным, но ненавязчивым. В первую очередь акцент на практичность и удобство.
Совет № 2: Стираем и хорошо сушим текстиль, постельное белье. Они должны лежать в шкафу аккуратной стопкой, ни в коем случае не быть влажными. В идеале иметь несколько комплектов, чтобы у всех гостей была свежая постель.
Совет № 3: Чистота — ваш главный друг. В квартире не должно быть пыли и посторонних запахов.
Совет № 4: Арендаторам нужен тот же набор, что предлагается и в гостинице. А это кровать, обеденный стол + стулья, диван, шкаф, прикроватная тумба. На кухне должна быть возможность приготовить и разогреть еду. Из посуды пригодятся кастрюля, сковорода, чашки, тарелки, ножи, разделочная доска, чайные и столовые приборы.
Совет № 5: Комплект техники состоит из холодильника, телевизора, СВЧ-печи, фена. Не лишней будет духовка, особенно если в квартире остановится семья.
Совет № 6: Не забываем о расходниках — туалетной бумаге, геле для душа, мыле, чае, сахаре, соли и растительном масле. Все сложите в закрывающийся шкафчик, чтобы избежать визуального шума.
Совет № 7: Никаких личных вещей собственника, а уж тем более ценностей, в такой квартире быть не должно.
19мин
