Если у вас есть квартира, но вы в ней не живете, то можно сделать ее источником пассивного дохода. Ее можно сдавать, как постоянно, так и посуточно. Но одно дело, когда собственник проживает в том же городе. И совершенно другое, когда недвижимость расположена далеко.
Удаленная сдача проблематична. Если вы живете в другом регионе или стране, контролировать ситуацию сложно. Приехать по первому зову не получится, да и такие поездки приводят к лишним финансовым тратам. Но если вы хотите сдавать квартиру, нужно будет подписать договор с квартиросъемщиком, следить за состоянием жилья, решать возникающие проблемы.
Многие боятся возникающих проблем и не хотят брать на себя дополнительные обязанности и отказываются от идеи сдачи жилья вовсе. Но и это не лучшее решение.
Причин для этого несколько:
- вам все равно придется нести некоторые расходы. От коммунальных платежей никто не освобождает, налоги также остаются в зоне вашей ответственности;
- во время вашего отсутствия никто не приглядывает за квадратными метрами. Вас могут залить, что-то может выйти из строя, прорваться, сломаться. Жильцы же будут решать текущие проблемы и поддерживать нормальное состояние помещения;
- пока в квартире никого нет, она может вызвать интерес со стороны криминальных элементов. Возможны кражи, а иногда самовольное заселение. Бывают и такие случаи, что преступники ломают замок, вставляют свой и сдают комнаты нелегалам.
Таким образом, получается, что пускать все на самотек не стоит. Это может стать не только причиной лишних материальных вложений, но и неожиданных проблем. Поэтому нужно понять, как оформить аренду удаленно.
Действуем через посредника
Итак, если вы живете далеко, логично передать вопрос управления в другие руки. Для этого нужен некий посредник, который будет действовать от вашего лица. На человека, которому вы доверите эти функции, нужно будет оформить доверенность. Это может быть не только близкий друг или родственник, взять на себя эти функции может юрист или риелтор.
В документе нужно четко прописать, какими конкретно полномочиями обладает выбранное лицо. Обычно это поиск арендаторов, подписание договора с ними от вашего имени, контроль состояния жилья, взимание платы и т.д.
Это рабочий вариант. Где бы ни находился собственник, он может получать пассивный доход со сдачи в аренду недвижимости. Достоинства такого решения понятны: состояние имущества будет контролироваться, вы будете получать деньги, не придется оплачивать счета лично.
Но у каждой монеты есть и обратная сторона. Проблема в честности посредника. Собственник не может лично увидеть, что происходит, каких людей поселил посредник на жилплощадь. Дистанционно полный контроль невозможен, поэтому важно довериться правильному человеку. Кроме этого, даже полное доверие не гарантирует отсутствие проблем, поэтому участие собственника неизбежно. К примеру, вы можете сами вести переговоры с квартиросъемщиками. Современные технологии видеосвязи это позволяют. Skype или WhatsApp могут быть полезны. Также можно просить у квартирантов фото или видео отчеты. Чеки на оплату коммуналки они также могут отправлять вам. Можно и самостоятельно оплачивать счета через интернет, тогда никаких долгов за коммунальные услуги не появится.
Еще один момент – отсутствие доверия со стороны арендатора. Когда он увидит, что договор будет подписан не с собственником, а с доверенным лицом, он может отказаться от сделки. И это объяснимо. Отозвать доверенность несложно, при этом если подписать соглашение после отзыва, оно откажется недействительным. Поэтому можно отказаться в ситуации, когда ты заключил договор, заплатил задаток, но при этом оказался вне закона. Нередко мошенники работают по этой схеме, подделывая доверенность и сдавая чужую жилплощадь. Эти сомнительные схемы приводят к недоверию со стороны арендаторов.
Посредники не всегда добросовестно относятся к контролю за состоянием квартиры. Это частая проблема не потому, что человек хочет вас обмануть, просто это не его собственность, поэтому он относится к ней спокойней, не всегда обращая внимания на проблемы.
В итоге владелец квартиры в один момент столкнется с понесенным ущербом. В этом случае придется подавать иск против посредника и выставлять ему счет на компенсацию стоимости ремонта.
Но здесь есть сложность: владельцу нужно будет доказать, что до того, как права управления имуществом были переданы стороннему лицу, оно находилось в другом состоянии. Это нужно будет решать в суде. Кроме того, через суд придется устанавливать долю ответственности каждого в сложившейся ситуации. Это может растянуться на долгий срок и повлечь за собой судебные издержки.
Еще один пункт: некоторые разногласия относительно того, может ли доверенность выступать основным документом назначения ответственности доверенному лицу за квартиру. Иногда в суде принимается решение, что на основании этого соглашения между посредником и владельцем жилплощади можно построить взаимоотношения. Также в судебной практике есть случаи, когда утверждается, что для построения отношений требуется заключение договора управления квартирой. Если его нет, суд не сможет принять положительное решение в сторону собственника, поэтому возмещать ущерб никто не будет.
С учетом описанного собственники осознают, что работать через посредника удаленно выгодное решение, но рискованное. Поэтому чтобы человек действовал от вашего имени, нужно оформить доверенность, но одного этого документа недостаточно. Эксперты советуют добавить ещё один – договор управления. Его правильное оформление – ваша страховка рисков.
Что такое договор управления?
Документ подписывается с риэлторской компанией или частным агентом, они будут следить за жильем, искать арендаторов, подписывать с ними соглашения, брать плату за проживание. Также одним из пунктов договора может быть выполнение текущего ремонта, оплата услуг ЖКХ, генеральная уборка. Набор этих пунктов индивидуален.
Схема следующая:
- есть некий человек, собственник недвижимости. Сам он при этом постоянно проживает в другом городе или государстве. Соответственно, заниматься вопросами аренды ему неудобно;
- один раз он приезжает для того, чтобы оформить отношения с доверенным лицом. Если у посредника будет доверенность с правом подписания договора, этого будет достаточно, чтобы оформить документ в отсутствии собственника;
- доверенность оформляется в любом случае, так как дальше доверенному лицу придется подписывать соглашения от имени владельца;
- в договоре должны быть четко прописаны условия сотрудничества, права и обязанности взаимодействующих сторон. Только при заключении соглашения у риелтора появляется право искать жильцов, подписывать с ними документы сотрудничества, проверять квартиру, снимать показания счетчиков и т.д. Также, согласно этому договору, посредник может официально нанимать обслуживающие службы: клинеров (актуально при сдаче посуточно), сантехников, электриков и так далее;
- в договоре могут быть прописаны и условия проведения ремонта. Это встречается редко, но все же такую задачу также можно поставить перед агентом;
- доверенное лицо отслеживает поступление оплаты на счет собственника за проживание в его недвижимости. Часто переводами занимается именно этот человек, за свои услуги он удерживает определенный процент;
- риелтор следит за оплатой коммунальных услуг. В его задачи входит отсутствие задолженностей по платежам;
- обязательно застрахуйте квартиру и имущество от порчи и повреждений (благо программ страхования сейчас предлагается множество).
Эти нюансы должны быть прописаны в договоре. Там можно указать, с какой частотой будут поступать деньги на счет, как агент может контролировать квартиросъемщиков, как будет отчитываться перед хозяином жилой площади и другие нюансы. Важно предусмотреть основные пункты, чтобы потом не возникало противоречий.
Договор управления. Какие нюансы стоит учесть?
Соглашение о доверительном управлении – документ, который позволяет удаленно управлять делами из другого города. Но чтобы он работал, нужно правильно его составить. Основное правило – полное соответствие законодательству. Чтобы не нарушать никаких законов, а также избежать дальнейших проблем, нужно обратиться за помощью к юристу. Это гарантирует защиту ваших интересов.
Второй пункт – заверение договора у нотариуса. Если вдруг возникнет спорная ситуация, в этом случае больше шансов разрешить спор. Далее – регистрация в Росреестре. Чтобы обратиться в ведомство, нужно составить акт приема-передачи квартиры. После этого у вас на руках будет документальное подтверждение состояния жилья на момент его передачи посреднику. В этом случае, если жилплощади будет нанесен урон, доказать этот факт, а также возместить ущерб будет просто.
Наличие договора не отменяет необходимость составления доверенности. То есть потребуются оба этих документа. Без доверенности посредник не сможет подписать соглашения с будущими жильцами, а также не сможет выполнять другие функции, связанные с недвижимостью.
Оплата налогов
Если владелец проживает на территории РФ, то в плане налогов для него ничего не меняется, для нерезидентов НДФЛ выше, но отчисления все равно будут направлены в пользу государства. Итак, получение дохода с недвижимости влечет за собой обязанность платить налог. Чтобы оптимизировать налогообложение, можно пойти двумя путями:
- оформить ИП. В этом случае можно платить или 6% от оборота, или же 15%, но уже от чистой прибыли. Во втором случае из доходов вы можете вычесть такие расходы, как квартплата, текущий ремонт, капитальный ремонт и даже услуги клининговых компаний. Если выбрать первый вариант, то платить придется со всего совокупного дохода. То есть все деньги, которые будете получать от квартиросъемщиков, будут поступать на расчетный счет, налоговая будет оценивать доходы по состоянию этого счета;
- оформить самозанятость. В этом случае доход будете указывать сами. Налоги платятся в объеме 4%, если деньги поступают от физических лиц, и 6% в случае поступления прибыли от юридических лиц. В случае с самозанятостью нельзя иметь наемных работников.
Внимание! В расходы не удастся записать плату за услуги посредника.
Как удаленно контролировать жилплощадь?
Жить далеко от своей недвижимости и заставить ее работать на вас – идея привлекательная. Для того, чтобы получать деньги, собственник ничего, по сути, не делает. Но опасность, что с жилплощадью что-то произойдет остается. Мелкие кражи, испорченный ремонт, сломанная бытовая техника или мебель, конфликты с соседями – эти моменты решить на расстоянии не получится. Чтобы их избежать, нужно постоянно держать ситуацию под контролем. Для этого следует выполнить несколько действий:
- нанять посредника, который будет работать от вашего лица;
- заключить с ним договор управления, в котором детально прописать обязанности сторон, чтобы застраховать себя от неприятных неожиданностей;
- самостоятельно проводить собеседования с жильцами по видеосвязи;
- застраховать имущество и квартиру от нанесения повреждений и ущерба;
- получение страховой суммы, которая будет служить буфером для погашения расходов в случае причинения ущерба. Если сумма страховки останется у собственника, она будет считаться доходом и будет облагаться налогом;
- установить камеры видеонаблюдения в подъезде, чтобы контролировать, кто приходит в ваше жилье;
- видео и фотоотчеты, которые могут высылать вам квартиранты;
- отчеты о погашении коммунальных платежей, сохранение платежных документов;
- составление акта сдачи-приемки, который позволит задокументировать состояние недвижимости на момент передачи посреднику;
- составление договора найма жилья с подробным описанием ответственности сторон;
- поддержания связи с другими жильцами подъезда.
Дистанционно предоставлять услуги аренды возможно. Делегирование полномочий – реальная задача, если найти хорошего посредника. Но расслабиться вряд ли получится. Контроль за ситуацией необходим. А также необходимо грамотное составление документов, которое обезопасит вас в случае непредвиденных обстоятельств.
Стоит понимать, что слишком жесткий контроль может напугать квартиросъемщиков. Фотосъемка и видеосъемка – не самые приятные моменты, которые могут не понравиться людям. Поэтому при составлении договора необходимо эти пункты обговаривать заранее. Нужно сразу подготовиться к тому, что не все согласятся на такие условия, некоторые откажутся от съема недвижимости.
Вывод такой: чтобы сдавать недвижимость издалека, нужно изучить законодательство, правильно составить договор и найти человека, которому можно доверять в профессиональном плане.
9 мин от МКАД
