Новости недвижимости Московского региона

Свыше 4,2 млн кв.м жилья построят в рамках комплексного развития территорий (КРТ) на месте бывших промзон в Москве, сообщили в пресс-службе столичного департамента городского имущества.

"В ходе реализации 30 проектов комплексного развития территорий планируется построить более 4,2 млн кв.м жилья, в том числе по программе реновации, свыше 1,9 млн кв.м современных промышленных предприятий. Кроме того, будет возведено почти 2,3 млн кв.м общественно-деловой недвижимости", — рассказал руководитель ДГИ Максим Гаман.

Уточняется, что в активной стадии реализации сегодня в Москве – 30 проектов КРТ. Строительство ведется на участках 18 бывших промзон и девяти неэффективно используемых территорий. Общая площадь территорий – свыше 406 га. В проекты инвестируют 779,6 млрд рублей, а ежегодный доход для столицы превысит 34 млрд рублей.

Программа КРТ призвана вернуть в оборот заброшенные или неэффективно используемые земли города. Общий объем инвестиций составит 7 трлн рублей, а в бюджет поступит около 3 трлн. Первый договор о КРТ заключили в 2020 году.

Минстрой совместно с ДОМ.РФ готовит программу субсидирования процентной ставки проектного финансирования для застройщиков, сообщил в интервью "Российской газете" гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко.

"Речь идет о субсидировании низкомаржинальных проектов. Это кластерный подход, поддержка для регионов, где прибыль у застройщиков низкая. Конечно, речь не идет о Москве, Санкт-Петербурге. Именно для этого нужна программа, которая субсидировала бы процентную ставку на моменте запуска проекта и до определенной наполняемости счетов эскроу. Ставка не будет подниматься выше текущего уровня ключевой ставки ЦБ вне зависимости от динамики продаж", — сказал Мутко.

Он пояснил, что при заполняемости свыше 40% счетов эскроу программа "отключается", а при существенном отклонении графика продаж от планового – "включается".

По словам Мутко, средняя ставка по проектному финансированию сейчас составляет 4,7% – примерно вдвое ниже, чем в реальном секторе экономики. Он уточнил, что на начальной стадии реализации проекта ставка идет побольше, потом счета эскроу наполняются, и ставка для застройщика снижается. Но если в регионе спрос небольшой, низкая наполняемость эскроу, то девелопер выплачивает кредит по рыночной ставке. Из-за этого снижается прибыль и рентабельность стройки.

"Программа ограничит финансовые риски застройщиков при падении спроса, снизит риск приостановки финансирования стройки со стороны банков, предотвратит существенные переносы сроков сдачи домов и даст возможность застройщикам более уверенно запускать новые проекты", — отметил Мутко.

Российские банки в январе-апреле этого года выдали ипотечные жилищные кредиты на 1 трлн 839,6 млрд рублей, что на 23,7% больше, чем за аналогичный период 2022 года (1 трлн 486,7 млрд рублей), следует из информации на сайте ЦБ.

Количество предоставленных за четыре месяца кредитов увеличилось на 12,8% (499,3 тыс. против 442,8 тыс.).

Совокупный портфель ипотечных кредитов банков с учетом приобретенных прав требований в январе-апреле 2023 года увеличился на 896 млрд рублей, или на 6,4%, до 14 трлн 959,6 млрд рублей.

В апреле 2023 года банки предоставили заемщикам ипотечные кредиты на 566,1 млрд рублей, что в 3,5 раза больше, чем в апреле 2022 года (161,6 млрд рублей). По сравнению с мартом 2023 года выдача уменьшилась на 0,6%. Число выданных в апреле кредитов выросло по сравнению с апрелем прошлого года в 3,1 раза (153,3 тыс. против 49,4 тыс.), по сравнению с мартом текущего года — уменьшилось на 0,4%.

Совокупный портфель ипотечных кредитов с учетом приобретенных прав требований в апреле увеличился на 305 млрд рублей, или на 2,1%.

Средняя ставка по рублевым ипотечным жилищным кредитам выросла с 8,16% в марте до 8,52%. Это максимальный показатель с марта 2020 года.

Средний размер одного ипотечного кредита в апреле составил 3,693 млн рублей, что на 0,1% меньше, чем в марте. Годовые темпы роста этого показателя снизились до 12,8% после 15,5% в марте, 4,8% в феврале, 5,8% в январе и 17,9% в декабре.

Средневзвешенный срок одного кредита в апреле снизился до 286,2 месяца с 287,4 месяца в марте (рекордно высоким он был в декабре — 289,4 месяца). За год средний срок кредита увеличился на 22,8 месяца, или на 8,7%, с 263,4 месяца в апреле 2022 года.

Реализация проектов комплексного развития ведется на 317 территориях в России, сообщила пресс-служба Минстроя РФ.

"Согласно представленным регионами отчетам, применение механизма КРТ в настоящее время рассматривается в отношении 903 территорий общей площадью порядка 27 тыс. га. Начата реализация КРТ в отношении 317 территорий площадью 7,5 тыс. га с градостроительным потенциалом 49,4 млн кв.м, в том числе жилой 37,45 млн кв.м", – рассказал первый замминистра строительства и ЖКХ РФ Александр Ломакин.

На сегодняшний день общий градостроительный потенциал территорий, на которых возможна реализация проектов КРТ, достигает почти 161 млн кв.м.

Отмечается, что 71 регион приступил к процедуре реализации решения о комплексном развитии территории. Активно реализуется механизм КРТ в следующих регионах: Московская область, Челябинская область, Тюменская область, Белгородская область, Красноярский край, Ямало-Ненецкий АО, Москва, Краснодарский край, Свердловская, Калужская, Иркутская области.

"Всего на текущий момент разработано и утверждено 124 документации по планировке в отношении территорий общей площадью 3 684 га с градостроительным потенциалом 19,2 млн кв.м жилья, выдано 125 разрешений на строительство. Фактический ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в рамках КРТ составил 348,6 тыс. кв.м, в том числе 250,9 тыс. кв.м жилья", – подчеркнула директор Проектной дирекции Минстроя Дина Сафиуллина.

Реализация механизма КРТ в регионах также способствует расселению аварийного жилья. 13 регионов уже приступили к переселению граждан из аварийного жилья площадью более 34 тыс. кв.м.

Российские заемщики увеличили средний срок погашения ипотеки до 4,3 лет, сообщили в пресс-службе банка ВТБ.

"Российские заемщики погашают ипотеку в среднем за 4,3 года. Клиентам, погасившим свои кредиты в прошлом году, требовалось на это около трех лет", — говорится в сообщении.

По данным ВТБ, клиенты активнее выплачивают кредит на суммы 15-20 млн рублей. На это уходит около полутора лет. Погашение кредитов до 5 млн рублей занимает 3,6 года. Также за год изменился размер средств на частично досрочное погашение ипотеки – с 157,6 тыс. до 140 тыс. рублей.

"Несмотря на то, что в среднем заемщики берут ипотеку на рекордные 24 года, закрывают ее по-прежнему в разы быстрее: по нашим данным, за 4,3 года. За счет общего снижения ставок и увеличения срока кредита в меньшую сторону изменился и ежемесячный платеж, поэтому заемщики все чаще направляют освободившиеся средства не на досрочное погашение, а на другие, более важные для них расходы", — рассказал вице-президент, руководитель департамента продаж в партнёрских каналах ВТБ Евгений Дячкин.

Уточняется, что активнее всего ипотеку закрывают в сегменте дорогой недвижимости.

Банк России рассмотрит целесообразность применения мер к программам, позволяющим заемщикам "купить" снижение ставки по ипотеке, говорится в обзоре финансовой стабильности ЦБ РФ.

На фоне сворачивания программ льготной ипотеки от застройщика крупнейшие ипотечные банки начали активно предлагать потенциальным заемщикам возможность купить дисконт по ипотечной ставке — заплатить единовременный взнос при оформлении кредита, тем самым снизив процентную ставку, указывает ЦБ.

Анализ условий данных программ показал, что для заемщика "выгода" от такого снижения ставки достигается только на горизонте 7-8 лет и при условии, что за это время не будет происходить снижения ипотечных ставок, по которым заемщик мог бы рефинансировать кредит. При досрочном погашении или рефинансировании кредита в течение первых 7 лет заемщик суммарно заплатит больше по сравнению с рыночными условиями кредитования. Кроме того, данная опция побуждает брать большую сумму в кредит, так как часть из накопленных заемщиком средств пойдет на оплату единоразового платежа, а не на первоначальный взнос.

В свою очередь банк снижает вероятность рефинансирования заемщиком кредита в другом банке в случае снижения рыночного уровня ставок, но может столкнуться с процентным риском, если ипотека не будет погашена в течение 7-8 лет.

"Поскольку единовременный платеж включается в расчет полной стоимости кредита, то значение полной стоимости кредита по такой ипотеке будет рыночным. В связи с этим повышенное резервирование, применяемое к "льготной ипотеке от застройщика" по нерыночным ставкам, на такие кредиты не будет действовать. Банк России рассмотрит целесообразность применения мер к ипотеке с единовременным взносом", — говорится в обзоре.

Строительство 29 социальных объектов одобрили в Москве за четыре месяца 2023 года, сообщили в пресс-службе столичного градостроительного комплекса.

"Москомархитектура подготовила 29 градостроительных планов земельных участков для строительства социальных объектов за первые четыре месяца 2023 года", — говорится в сообщении.

Председатель Москомархитектуры Юлиана Княжевская отметила, что все они будут построены за счет городского бюджета.

"Оформление ГПЗУ — один из первых этапов реализации проектов, подготовка и выдача такого количества планов за четыре месяца — хороший показатель", — пояснила Княжевская.

Больше всего документов было оформлено для строительства образовательных объектов. Всего 18, из которых семь согласовывают строительство детских садов, а 11 — школ. Помимо этого, с начала года согласованы документы для возведения за счет бюджета четырех объектов здравоохранения, трех спортивных, двух жилых и по одному социальному и культурному сооружению.

"Общая площадь объектов, для которых мы с начала года выпустили документацию, составила около 520 тыс. кв. м. Их появление позволит создать дополнительные места в дошкольных и школьных учреждениях", — добавила Княжевская.

Доля ипотеки с низким первоначальным взносом впервые превысила половину от всех выдач жилищных кредитов, ЦБ РФ отмечает ухудшение стандартов кредитования в этом сегменте, говорится в обзоре финансовой стабильности Банка России.

Из-за роста стоимости недвижимости, опережающего номинальный рост доходов населения, в четвертом квартале 2022 — первом квартале 2023 года сохранялся высокий спрос на кредиты для приобретения жилья с небольшим первоначальным взносом (до 20%). Доля таких кредитов впервые превысила половину от всех ипотечных выдач (53 и 51% в четвертном квартале 2022 года и первом квартале 2023 года соответственно против 38% в начале 2022 года). В сегменте строящегося жилья доля кредитов с небольшим первоначальным взносом в первом квартале 2023 года была еще выше — 66%. Данная тенденция связана в том числе с увеличением доли кредитов, предоставленных в рамках программ государственной поддержки ипотечного кредитования, по которым первоначальный взнос может быть 15%.

В конце 2022 — начале 2023 года последовательно росла доля кредитов ДДУ, предоставляемых заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 80%). В первом квартале 2023 года она достигла 37% (+ 7 п.п. по сравнению со II-III кварталами 2022 года). В сегменте готового жилья, начиная со второго квартала 2022 года, также росла доля кредитов с высокой долговой нагрузкой, и в первом квартале 2023 года она составила уже 42%.

Как отмечает ЦБ, для уменьшения размера платежа по ипотеке в условиях роста цен на недвижимость банки увеличивают срок кредитования. Во второй половине 2022 года объем выданных кредитов на срок 30 лет и более достиг 40%, при том, что годом ранее доля таких кредитов составляла менее 20%.

Качество ипотечного портфеля в целом пока остается на удовлетворительном уровне — объем кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней в ипотечном портфеле составляет 0,6% на 1 апреля 2023 года. Доля реструктурированных кредитов незначительно увеличилась (на 0,3 п.п.) относительно данных за ноябрь 2022 года, что по большей части объясняется реструктуризациями кредитов мобилизованных лиц. По состоянию на 1 апреля совокупная доля всех реструктурированных кредитов (накопленным итогом без учета погашений и возвращения в стандартный график обслуживания долга) и необслуживаемых кредитов не превышает 2%, что существенно меньше, чем во время пандемии.

Среди тех ипотечных кредитов, которые вышли из кредитных каникул, в среднем не более 1% имеют просрочку более 90 дней на 3-й месяц после выхода из программы. Это указывает на то, что реструктуризации позволили большей части заемщиков восстановить финансовое положение и вернуться в график обслуживания долга, указывает ЦБ.

Регулятор также отмечает возросшие риски банков, связанные с проектным финансированием строительства жилья. Сокращение спроса на новостройки и одновременный запуск новых строительных проектов привели к тому, что, начиная со второго полугодия 2022 года, счета эскроу пополняются значительно медленнее по сравнению с увеличением объемов проектного финансирования жилищного строительства. В результате, начиная с середины прошлого года, средства на счетах эскроу не покрывают кредиты застройщикам. Этот разрыв стал быстро увеличиваться и на 1 апреля 2023 гола составил почти 1 трлн рублей (коэффициент покрытия — 81%). Наблюдается рост средневзвешенной ставки по проектному финансированию (до 4,7% по портфелю кредитов на 1 апреля 2023 года), вызванный в том числе снижением коэффициента покрытия, так как ставка по кредиту зависит от наполнения счетов эскроу. Рост стоимости кредитных средств, а также сокращение спроса на жилье потенциально могут привести к снижению маржинальности отдельных проектов и как следствие отразиться на возможности обслуживать долг, предупреждает ЦБ.

Банки, активно кредитующие жилищное строительство, наиболее уязвимы к возможным рискам на рынке первичной недвижимости. Концентрация риска на застройщиках уже находится на высоком уровне — на 1 апреля 2023 года суммарный объем кредитов застройщикам сопоставим с 40% капитала банков, предоставляющих эти кредиты. Вместе с тем этот риск пока ограничен тем, что большая часть задолженности по-прежнему покрывается средствами на счетах эскроу.

Предельный срок ликвидации федеральных государственных и муниципальных унитарных предприятий (ФГУП и МУП) предлагается перенести на 5 лет — с 1 января 2025 года на 1 января 2030 года, говорится во внесенном в Госдуму законопроекте.

Документ опубликован в электронной базе данных парламента. Авторы — глава Совета Федерации Валентина Матвиенко и председатель думского комитета по экономической политике Андрей Кутепов.

Инициатива о ликвидации ФГУПов и МУПов принадлежала Федеральной антимонопольной службе. Необходимость принятия закона ФАС обосновывала тем, что большая часть унитарных предприятий работает в сферах с развитой конкуренцией.

"В больших городах, где конкуренция уже сильно развита, там есть откуда взять лучшие практики и за счет конкуренции добиться улучшения качества и снижения цены. Там ФГУПы сидят как собаки на сене, их нужно отсюда удалить, эти "воровайки"", — обосновывал законопроект перед депутатами на тот момент глава ФАС Игорь Артемьев.

"До настоящего времени конкурентные рынки, на которых деятельность унитарных предприятий мешает развитию конкуренции, не определены", — говорится в пояснительной записке ко внесенному в Госдуму законопроекте.

Кроме того, по мнению авторов законопроекта, норма о ликвидации ФГУПов и МУПов не учитывает негативные последствия ухода унитарных предприятий с социально значимых рынков, на которых практически отсутствуют частные предприятия.

Институт Генплана Москвы начал готовить методику разработки мастер-планов городов, сообщили в пресс-службе столичного стройкомплекса.

"Институт Генплана Москвы приступил к обобщению опыта в создании мастер-планов городов и агломераций", – говорится в сообщении.

Уточняется, что за последние четыре года институт разработал пять мастер-планов, еще один документ – в работе.

Методика будет состоять из рекомендаций по работе с жильем, транспортом и общественными пространствами, а также в документ включат опыт создания идеологии для проектов.

По словам председателя Москомархитектуры Юлианы Княжевской, Институт Генплана работает в столице более 70 лет.

Несмотря на снижение активности на рынке недвижимости, объем инвестиций в развитие новой Москвы по итогам года составит порядка 530 млрд рублей, сообщил глава департамента развития новых территорий Владимир Жидкин.

"Новая Москва остается одним из главных инвестиционных полигонов столицы. Девелоперы с большим интересом подходят к реализации своих проектов. С начала года в развитие новых округов вложено порядка 150 млрд рублей", — сказал Жидкин.

Он подчеркнул, что это сопоставимо с уровнем инвестиций в прошлые годы.

"Несмотря на снижение активности рынка недвижимости, по итогам года мы ожидаем общий объем вложений на уровне прошлого года — 530 млрд рублей. При этом, только 110 млрд рублей будет проинвестировано из городского бюджета, а остальное — частные средства", — пояснил Жидкин.

"Это вполне неплохой результат, учитывая общее снижение на рынке недвижимости. Всего в этом году на территории новой Москвы планируется построить и ввести в эксплуатацию не менее 2,5 млн кв.м недвижимости, в том числе порядка 1,8 млн кв.м жилья. Однако я уверен, что по итогам года обьем ввода будет значительно больше", — добавил Жидкин.

Госдума РФ приняла в первом чтении законопроект о создании Единого перечня нормативно-технических документов в строительстве, сообщили в Минстрое России, где был разработан документ.

"Законопроект направлен на создание единого перечня нормативно-технических документов в строительстве, требования которых необходимо соблюдать при проектировании и строительстве для обеспечения безопасности возводимых зданий и сооружений. Это позволит разрешить коллизию, возникающую из-за существования требований обязательного и добровольного применения, когда последние трактуются лишь как рекомендуемые к применению", — пояснил суть документа замглавы Минстроя Сергей Музыченко.

Он заверил, что изменения никак не снизят уровень безопасности объектов.

Законопроектом предусмотрен отказ от утверждения двух отдельных перечней национальных стандартов и сводов правил или же их частей, в результате применения которых на обязательной и добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений (Технический регламент). Взамен будет создан Единый перечень нормативно-технических документов в строительстве, который позволит устранить противоречия и дублирование многочисленных нормативно-технических требований, их неоднозначную трактовку, возникающую из-за наличия двух перечней.

Еще одна задача, которая министерством решается – это совершенствование строительного контроля.

"Переход от предписывающего метода нормирования в строительстве к параметрическому методу нормирования – это достаточно сложная задача, которую Правительство пытается решить, но её реализация может позволить нам быстро внедрять инновационные решения. При параметрическом методе нормирования застройщик будет самостоятельно определять, в соответствии с какими документами будет обеспечиваться безопасность здания. Для этого у застройщика должен появиться выбор, что и предусмотрено законопроектом", — добавил председатель комитета ГД по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.

Законопроект будет рассмотрен во втором чтении и доработан с учетом поправок, которые поступят до 22 июня 2023 года.

"Зеленая" ипотека может стать инструментом перехода от льготных ипотечных программ, заявил директор департамента финансово-банковской деятельности и инвестиционного развития Минэкономразвития России Александр Киревнин.

"Мы понимаем, что формат льготной ипотеки надо реформировать. У нас есть конкретная дата, когда программа заканчивается. Процесс выхода из них тяжело будет с точки зрения населения обосновать просто окончанием. Поэтому какой-то переход и как мы будем оформлять — этот вопрос будет перед нами стоять в ближайший год. "Зеленая" ипотека – это то, на что можно посмотреть в том числе", — сказал Киревнин в ходе "круглого стола" по теме: "Зеленое Строительство: актуальность, осведомленность, финансирование".

Киревнин добавил, что к 2030 году ожидается до 4% "зеленки" на всем рынке облигационных займов.

В сентябре 2022 года Банк России предложил создать и запустить "зеленую" ипотеку после выхода ГОСТа Р.

ГОСТ Р утвердили в сентябре 2022 года. Он включает в себя 81 критерий, из которых 37 – обязательные, 44 – добровольные. В стандарте указано десять категорий, в том числе класс энергоэффективности "А" и выше, наличие предчистовой отделки, инфраструктуры для людей с ограниченными возможностями и другие, связанные с проектированием, строительством и эксплуатацией дома.

Ввод в эксплуатацию 31 школы и детсада запланирован на территории новой Москвы в течение этого года, сообщили в пресс-службе столичного стройкомплекса.

"С начала года мы уже ввели в эксплуатацию 4 детских сада и 2 школы. Всего же в новых округах столицы в этом году планируется ввести в строй 15 детских садов на 3500 мест и 16 общеобразовательных школ на 11 тысяч мест", — отметил заммэра Андрей Бочкарёв.

Он добавил, что уже к началу нового учебного года планируется открыть 6 школ и 4 детских сада.

За счет инвесторов в этом году строят 18 образовательных зданий, а за счет бюджета будет построено 13 объектов.

Глава департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин подчеркнул, что все объекты возводятся с учетом современных образовательных стандартов.

"Например, в помещениях появятся кабинеты, в которых будет установлено высокотехнологичное оборудование. Проектами предусмотрены спортивные блоки с залами для занятий физкультурой и гимнастикой, пространства для проведения мероприятий, современные пищеблоки", — добавил Жидкин.

Всего к 2035 году в новой Москве планируется построить порядка 320 новых детских садов, 170 школ, 125 объектов здравоохранения, а также порядка 100 культурно-досуговых объектов.

Экономия в период эксплуатации "зеленого" здания может достигнуть 60%, заявил первый замглавы Минстроя России Александр Ломакин.

"Несмотря на то, что на этапе проектирования и строительства "зеленый" проект может быть на 5% или даже иногда на 10% дороже обычного, мы понимаем, что на горизонте жизненного цикла, с учетом эксплуатации здания, экономия возможна до 50-60% именно в период эксплуатации", — сказал Ломакин в ходе "круглого стола" по теме: "Зеленое Строительство: актуальность, осведомленность, финансирование".

Он добавил, что в Минстрой РФ и ДОМ.РФ планируют утвердить в этом году нацстандарт "зеленого" строительства индивидуального и малоэтажного жилья.

В основе будущего "зеленого" стандарта для развития ИЖС лежит целый комплекс критериев. Всего же ГОСТ Р для МКД включает 81 зеленый критерий — 37 обязательных и 44 добровольных.