Кроме классических способов приобретения недвижимости в новостройке или на вторичном рынке существует схема покупки квартиры на условиях аренды с правом выкупа после внесения всей суммы. Этот способ не получил широкого распространения, обычно, если не хватает средств, используют ипотечное кредитование.
Что такое аренда с правом выкупа
Изменение Центробанком ключевой ставки привело к снижению спроса на недвижимость. Особенно это сказалось на вторичном рынке. Есть хорошая альтернатива традиционной ипотеке – оформление договора аренды с правом выкупа. Основное отличие от лизинга заключается в том, что при лизинге имущество, сдаваемое в аренду, покупается арендодателем с целью продажи.
При аренде квартиры это не является распространённым явлением. Также в лизинге участвуют три стороны, а в аренде с выкупом – две. Владелец недвижимости и арендатор заключают договор аренды, в котором прописывают возможность в дальнейшем выкупить жильё.
В договоре оговариваются детали:
- первоначальный взнос, его размер колеблется от 10% до 40% от стоимости квартиры;
- арендные платежи;
- выкупные взносы;
- срок договора на законодательном уровне не установлен, обычно не превышает 10–15 лет.
После того как арендатор выплатил всю сумму за квартиру с выкупом, жильё переходит в собственность арендатора. Если в период действия аренды одна из сторон решила выйти из сделки, владелец возвращает арендатору выплаченные деньги, вычтя арендную плату за прошедшее время.
Договор аренды квартиры с выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко. Его заключают в силу нестандартных ситуаций. Например, квартира дорогая, находится в неудобном месте, собственнику срочно потребовалась часть стоимости жилья. Он рискует продать квартиру дёшево, если после подписания договора стоимость недвижимости вырастет.
Этот вариант удобен для покупателя, для него аренда квартиры с выкупом – это возможность сразу переехать, постепенно выплачивая стоимость недвижимости. Рискует и арендатор, так как владелец может расторгнуть договор аренды, продать собственность, подарить, использовать в качестве залога для оформления кредита или ипотеки. Существует риск наложения ареста на недвижимость.
Когда актуальна аренда квартиры с последующим выкупом?
Для российского рынка недвижимости такие сделки — редкость. Это в первую очередь обусловлено тем, что продавцы не готовы ждать деньги за квартиру на протяжении нескольких лет. Ведь большинству они нужны здесь и сейчас: чтобы расширить собственную жилплощадь, сделать ремонт или инвестировать в бизнес. Поэтому если жилье ликвидное, то смысла в аренде с правом выкупа нет.
Другая ситуация складывается, если продать квартиру не получается. В такой ситуации аренда с правом выкупа удобна — квадратные метры не простаивают и одновременно продаются. Для продавца возможен только единственный риск — прогадать со стоимостью. Ведь она прописана в договоре, а к моменту получения всей суммы рыночные цены могут вырасти. У покупателя тоже не все так просто, поскольку он не знает, что происходит с недвижимостью, за которую он платит. Не будучи в собственности, у продавца остается право подарить квартиру или передать ее в залог. Но опять же — все зависит от договора, в котором можно заранее обозначить подобные моменты.
Что можно купить по такому договору
По этой схеме продают объекты, которые трудно реализовать традиционным способом – старые квартиры, находящиеся в неудобном месте, на окраине города. Речь может идти об элитной недвижимости, которую трудно продать из-за ограниченной целевой аудитории.
Объектами сделки кроме квартир, могут быть:
- дома;
- дачи;
- земельные участки;
- оборудование, транспортные средства.
Арендодателем может быть собственник либо третье лицо, которому владелец передал это право.
Что нужно учесть при оформлении аренды квартиры с выкупом
Сапунова Элина Александровна
Мнение эксперта:
Аренда с правом выкупа мало распространена в нашей стране, и благодаря хорошо развитой ипотеке такие сделки единичны. Да и представить, в каких случаях это выгодно собственнику, крайне сложно. Возможно, продавец вступает в наследство, что занимает не менее 6 месяцев, но уже нашел покупателей на оформляемую недвижимость. Если договор заключается на срок до 11 месяцев, он не требует регистрации, поэтому достаточно 2 экземпляров, в которых указано, что арендные платежи идут в счет выкупной стоимости. Но лучше заранее избежать возможных конфликтов и прописать все права и обязанности сторон, обратившись к опытному юристу. Точно одно — при аренде с правом выкупа переплата за квартиру будет больше, чем при ипотеке.
С правовой точки зрения такой договор является смешанным и включает нормы аренды квартиры (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации) и купли-продажи (ст. 609 ГК РФ). Чтобы договор аренды с правом последующего выкупа был признан заключенным, в нем необходимо предусмотреть размер арендной платы (за пользование жильем) и размер денежных средств, которые засчитываются сторонами договора как плата за выкуп. Также необходимо определить размер всей выкупной цены. При составлении договора необходимо продумать условия аренды квартиры, чтобы они были выгодны для обеих сторон.
Учтите следующие нюансы:
- Важно, чтобы у арендатора в дальнейшем было приоритетное право на выкуп. Необходимо сразу же оговорить цену и сроки получения денежных средств.
- Чтобы не возникло проблем, связанных с ценой недвижимости, нужно предусмотреть переоценку дома или квартиры в соответствии с рыночной стоимостью. В этом случае, если цены на недвижимость вырастут, владелец не потеряет деньги. Можно прописать в договоре ежемесячную переоценку с учётом инфляции.
- В договоре должны отсутствовать формулировки, которые можно истолковать двояко.
- Необходимо предусмотреть варианты действий, предпринимаемых в случае нарушения условий договора.
Если срок аренды превышает год, договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Желательно застраховать квартиру с выкупом, условия страхования прописать в договоре. Можно выбрать один из двух порядков расчета. В первом случае распределить цену по ежемесячным платежам, во втором – установить ежемесячную арендную плату и отдельно цену выкупа.
Расчеты рекомендуется проводить через банк, поскольку тогда надежно фиксируются размер и дата внесенных сумм. Если все-таки оплата производится наличными, прием денег необходимо оформлять распиской об их получении с указанием даты. Желательно предусмотреть размер обеспечительного платежа. Если арендатор не нанёс ущерба квартире или другой недвижимости, арендодатель обязуется вернуть обеспечительный платёж после перехода прав собственности арендатору.
Преимущества и недостатки
Наиболее распространёнными объектами аренды с правом выкупа являются квартиры и дома. Как и любая другая сделка, она имеет свои отрицательные и положительные стороны.
Преимущества выкупа арендуемого имущества:
- Арендатор знает все характеристики квартиры, в том числе скрытые, ввиду длительного проживания. Имеет возможность выплачивать оговоренную сумму без процентов и посредников. Обладает приоритетным правом на приобретение имущества, если арендодатель захочет его продать, даже если в договоре не было пункта о возможности выкупа.
- Арендодатель заключил с арендатором долгосрочные правовые отношения, это повышает уровень надёжности контрагента.
- Не нужно тратить время и деньги на поиск покупателя, если возникла необходимость продать квартиру, а арендатор согласен её приобрести.
- Условия договора достаточно гибкие, можно продать неликвидное жильё.
- В некоторых случаях цена выкупа жёстко зафиксирована в договоре, её нельзя изменить в одностороннем порядке.
- Срок договора согласовывается двумя сторонами.
- Если арендатор передумал выкупать объект, арендодатель обязан вернуть платежи в счёт выкупной стоимости.
- Общая сумма затрат меньше, чем при использовании ипотечного кредитования, проценты отсутствуют.
- Арендатор пользуется недвижимостью сразу же после заключения договора.
- Не нужно вносить первоначальный взнос.
Особенность договора заключается в том, что стороны находятся в равном положении, ни одна из них не имеет преимуществ, поэтому не может диктовать невыгодные варианты. Схема аренды квартиры с выкупом мало распространена на территории РФ, даже юристы плохо знакомы с подобной практикой. При возникновении судебных споров разбирательство может затянуться надолго.
К недостаткам можно отнести небольшой выбор квартир и другой недвижимости, не всегда они расположены в удобном месте. На время действия договора аренды арендатор не является собственником. Это основное отличие от ипотеки, при приобретении квартиры по ипотечному кредитованию он сразу становится полноправным владельцем, может зарегистрировать по месту проживания себя и своих родственников.
Где искать жилье с правом выкупа?
Чтобы найти варианты таких квартир, проще обратиться к риелторам. В их обширной базе можно подобрать что-то подходящее. Также можно напрямую связаться с теми, кто продаёт жилье, и предложить им условия аренды с правом выкупа.
Кроме того, поискать предложения подобного характера можно в интернете. Сегодня существует немало ресурсов, посвященных недвижимости. Смотрите и доски объявлений в газетах, на различных сайтах.
После тщательного изучения местного рынка подобрать выгодные варианты будет проще. Помните, что такая сделка относится к непростым задачам, если все получится, вы сэкономите на аренде и станете полноценным владельцем квадратных метров.
Оформление договора аренды квартиры с выкупом
Субъектом по такому соглашению могут выступать как физические, так и юридические лица. Чтобы правильно оформить договор, желательно обратиться к профессиональному юристу. Преамбула документа включает наименование разновидности сделки, место и дату заключения договора, имена и роли участников соглашения.
Содержание:
В начальных пунктах документа приводят данные о предмете соглашения. Важно указать точные характеристики, чтобы впоследствии не возникло спорных ситуаций. В этом пункте необходимо описать жильё: кадастровый номер, площадь, точный адрес, количество и размер комнат, наличие коммуникаций, состояние ремонта, какая есть сантехника и т. д.
В отдельном разделе прописывается информация о сумме арендных выплат, о порядке расчётов по договору. Деньги могут вноситься ежемесячно или ежеквартально до определённого числа. Раздел содержит информацию о порядке внесения, лучше вносить денежные суммы безналичным переводом на банковский счёт арендодателя.
Обязанности сторон. Этот пункт оговаривает обязанность арендодателя передать квартиру в пользование арендатору в определённый срок после подписания соглашения в надлежащем состоянии, устранять последствия неблагоприятных ситуаций, произошедших не по вине арендатора, осуществлять капитальный ремонт. Арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату, содержать жильё в должном состоянии, использовать его по целевому назначению.
В отдельном разделе предусматривается ответственность сторон. Здесь могут быть разные обстоятельства по взаимному согласию контрагентов, касающиеся неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по этому договору, нанесения ущерба, просрочки внесения арендной платы.
В заключительной части документа содержатся данные о порядке расторжения или продления договора аренды квартиры с выкупом, разрешения споров и форс-мажорных ситуаций. В конце договора стороны ставят свои подписи, сделка считается заключенной. Если срок сделки превышает 12 месяцев, необходима государственная регистрация. Договор может быть составлен в простой письменной форме, по желанию сторон заверен у нотариуса.
11мин
